Diese Woche hat das Oberverwaltungsgericht Berlin eine wichtige Entscheidung für Homesharer gefällt und die Verfassungsmäßigkeit des Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetzes in Frage gestellt. Hier die Pressemitteilung des OVG dazu: OVG hält das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz für teilweise verfassungswidrig. Die Medien haben dazu auch umfangreich berichtet.  Einer der Anwälte, die  das Urteil mit erstritten haben, hat dazu eine längere Erklärung für uns Homesharer verfasst:

Hallo Homesharer,
am 6. April 2017 ist unserer Kanzlei ein weiterer wesentlicher Erfolg im Kampf gegen das Zweckentfremdungsverbot gelungen. Nachdem wir bereits im August 2016 die Genehmigungspraxis des Senats vor dem Verwaltungsgericht aufbrechen konnten, überzeugten wir gestern gemeinsam mit den weiteren beteiligten Anwaltskollegen und Prof. Sodan die Richter des Oberverwaltungsgerichts (OVG) von der teilweisen Verfassungswidrigkeit des Berliner Zweckentfremdungsverbots. Eine unmittelbare Aufhebung des Verbots durch das Gericht war jedoch aus rechtlichen Gründen nicht möglich; dies ist nun den Richtern des Bundesverfassungsgerichts vorbehalten. Ausgangspunkt des Verfahrens vor dem Oberverwaltungsgericht waren die viel kritisierten Urteile des Verwaltungsgerichts vom Juni 2016. Dort hatten Betreiber von Ferienwohnungen geklagt, um eine Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot zu erzielen. Die verfassungsrechtlichen Argumente der Klagen waren erheblich: Neben der Verletzung ihrer Berufsfreiheit aus Artikel 12 GG, dem Gleichheitsgrundsatz aus Artikel 3 GG, stützen sich die Kläger auf das Grundrecht aus Artikel 14 GG, das nicht nur das Eigentumsrecht von Wohnungseigentümern, sondern auch das Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb schützt. Das vorschnelle Argument des Verwaltungsgerichts, dass jeder Ferienwohnungsbetreiber doch einfach in „legale“ Geschäftsräume umziehen könne, widerlegten wir im Berufungsverfahren durch das Gutachten des öffentlich bestellten Sachverständigen Dr. Stelter. Nach eingehender Analyse stellte der Sachverständige fest, dass auf dem Gewerbeimmobilienmarkt kaum Angebote von in Betracht kommenden Alternativräumen existierten und daher keine realistischen Chancen bestünden, dass ein erheblicher Teil der Ferienwohnungsbetreiber in „legalen“ Räumen ihren Betrieb fortsetzen könnte.

Das Oberverwaltungsgericht schloss sich in seiner Entscheidung vom 6. April 2017 vielen unserer Argumente an und ging teilweise noch darüber hinaus. Bereits den Nachweis einer Mangellage auf dem Wohnungsmarkt hielt das Gericht für fraglich und auch die vernommenen Mitarbeiter des Senats konnten die Zweifel der Richter nicht zerstreuen. Wesentlich war aber aus der Sicht des Gerichts der Verstoß gegen Art. 14 GG. Das OVG rügte insbesondere den Berliner Sonderweg, nach dem jeglicher Bestandsschutz im Zweckentfremdungsverbot-Gesetz nur befristet gewährt wurde. Während nach der alten Rechtslage und den Zweckentfremdungsgesetzen in allen anderen Bundesländern die bei Inkrafttreten des Gesetzes bereits umgewandelten Wohnungen auch weiterhin unbeschränkt gewerblich weiter genutzt werden dürfen, wird dies durch das Berliner Gesetz erheblich eingeschränkt: Grundsätzlich endet in Berlin jeder Bestandsschutz (auch für z.B. Ärzte und Gewerbetreibende) mit der Beendigung der am 1. Mai 2014 bestehenden Nutzung und für Ferienwohnungsbetreiber erfolgte dies sogar spätestens am 30. April 2016. Nach dem Auslaufen des Bestandsschutzes ist jeder Eigentümer gesetzlich verpflichtet, die Räume wieder als Wohnung zu vermieten und muss dazu ggf. eine wohnungsmäßige Ausstattung auf eigene Kosten herstellen. Die Richter des OVG sahen darin einen erheblichen Eingriff in die Rechte der Eigentümer, da die in der Vergangenheit getroffene Entscheidung, eine Wohnung zu anderen als Wohnzwecken zu nutzen, durch den Gesetzgeber hätte respektiert werden müssen – so wie dies nach der alten Rechtslage seit 1972 galt und überall sonst noch immer gilt. Die Richter sahen darin einen Verstoß gegen das verfassungsrechtliche Rückwirkungsverbot, das die Rechte von Eigentümern – nicht nur solchen, die Ferienwohnungen vermieten – erheblich beeinträchtigt.

Die Richter des OVG werden nunmehr ihre erheblichen Zweifel gegen die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes in einem Beschluss formulieren und dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorlegen. Wenn die Richter in Karlsruhe sich den Bedenken der Berliner Richter anschließen, dann könnte der begrenzte Bestandsschutz des Berliner Zweckentfremdungsverbots für verfassungswidrig erklärt und die entsprechenden Regelungen des Gesetzes aufgehoben werden. Für alle, die am 1. Mai 2014 nachweisbar und legal Ferienwohnungen betrieben haben, aber auch für alle anderen Vermieter von gewerblich genutzten Wohnungen, könnte dies die Grundlage der Weiterführung ihrer gewerblichen resp. ihrer FeWo-Nutzung sein.

Alle anderen, die nach Mai 2014 mit einer Ferienwohnungsvermietung oder dem Homesharing begonnen haben oder dies erst zukünftig beabsichtigen, werden selbst von einer positiven Entscheidung in Karlsruhe nicht profitieren. Hier stellten die Richter des Oberverwaltungsgerichts klar, dass zulässig sei, nach dem Inkrafttreten eines Zweckentfremdungsverbots die Umnutzung von Wohnraum für die Zukunft zu verbieten, dies habe das Bundesverfassungsgericht bereits 1975 entschieden und die Gründe jener Entscheidung gelten noch immer.

Frühestens im Verlauf des Jahres 2018 wird das Bundesverfassungsgericht die vorgelegten Rechtsfragen entscheiden. Bis dahin bleibt das Berliner Zweckentfremdungsverbot mit all seinen Regelungen in Kraft und kann durch die Bezirksämter auch vollzogen werden. Der gestrige Vorlagebeschluss bedeutet also nicht, dass Ferienwohnungen jetzt legal wären oder jeder Eigentümer seine Wohnungen nach Belieben nutzen könnte. Wenn die Bezirksämter jedoch jetzt Zwangsmaßnahmen gegen solche Betreiber von Ferienwohnungen einleiten sollten, denen aus Sicht des Oberverwaltungsgerichts ein Bestandsschutz zukommt, dann könnten nach einer positiven Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts unübersehbare Schadensersatzansprüche auf das Land Berlin zukommen.

Für alle Homesharer in selbstgenutzten Eigentumswohnungen gibt es gute Chancen eine Genehmigung zu erlangen. Wer aber eine gemietete Wohnung „sharen“ will, muss klagen. Die Chancen vor dem Verwaltungsgericht Erfolg zu haben sind recht hoch, aber dafür sollten sie doch einige zusammentun.

Welche Auswirkungen das Urteil hat, insbesondere welche Chancen und Risiken für Sie bestehen, können wir gerne im Rahmen einer Beratung besprechen. Ich bitte jedoch um Verständnis, dass hierfür ein Honorar nach Maßgabe der Stundensätze unserer Kanzlei anfällt.

Mit freundlichen Grüßen

Wenderoth

Rechtsanwalt